MUA ĐẤT KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN CẤP PHÉP XÂY DỰNG PHẢI LÀM SAO?
Chào công ty, trước đây, do chưa tìm hiểu kỹ nên tôi đã mua một ngồi nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp, và cũng không biết trước đó đã có thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc không được cấp phép xây dựng và cưỡng chế. Vậy giờ tôi nên làm gì để được bảo vệ quyền lợi? Mong công ty cho tôi một vài lời tư vấn, tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời: Trước hết xin cảm ơn bạn gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Tân Sơn chúng tôi. Theo những thông tin chị cung cấp, chứng tôi đưa ra một vào lời khuyên như sau:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng theo quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới đất, đúng quy định về sử dụg độ sâu trong lòg đất và chiều cao trên khôg, bảo vệ các công trình công cộg trong lòng đất và tuân theo các quy địh khác của pháp luật có liên quan.
Cũng theo quy định của luật đất đai đất nông nghiệp thuộc vào nhóm không sử dụng với mục đích để ở. Do đó, người sử dụng đất khôg được phép xây dựng nhà ở trên loại đất này.
Những hành vi vi phạm có thể bị xử phạt hành chính (theo điểm a Khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP), đồng thời người vi phạm cũng sẽ bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như; buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.
Theo những thông ti mà bạn cung cấp, trước đó đã co hành vi vi phạm và bi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện và có cưỡng chế thi hành. Đối vưới chị - người mua nhà, hai bê đã hược hiện mua án qua vi bằng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà của chị sẽ được coi là có hiệu lực khi đáp ứng đử các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịh dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năg lực pháp luật dân sự, năg lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia vào giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dug của giao dịch dân sự khôg vi phạm điều cấm của luật, khôg trái đạo đức xã hội.
Căn cứ theo các quy định của Luật đất đai 2013 và Luật nhà ở 2014: việc chuyển nhượng QSD đất, mua bán nhà phải được công chứg hoặc chứng thực tại UBND xã/phường. Những giao dịch dân sự vi phạm quy định trên (quy định về hình thức) thì vô hiệu, trừ trườg hợp quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do khôg tuân thủ quy địh về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hìh thức thì vô hiệu, trừ trườg hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy địh phải bằng văn bản nhưg văn bản khôg đúng quy địh của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trog giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết địh công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằg văn bản nhưg vi phạm quy định bắt buộc về côg chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trog giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết địh công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trườg hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứg, chứng thực.
Như vậy trong trường hợp của chị, cho dù hai bên thực hiện việc chuyển nhượng mà hợp đồng không công chứng, chứng thực là trái pháp luật nhưng nếu các bên đã thực hiện thanh toán xong bàn giao nhà và đất, bên mua đã sinh sống trên đất thù vẫn có căn cứ để công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Tuy nhiên, phần đối tượng là căn nhà trên đất đang bị cưỡng chế phá dỡ tức đối tượng của hợp đồng không còn. Khi đó, bạn chỉ có căn cứ để yêu cầu côg nhận một phần của hợp đồng – phần liên quan đến việc chuyển nhượng QSD đất. Phần hợp đồg liên quan đến mua bán căn nhà sẽ không được côg nhận. Đối với phần hợp đồng bị vô hiệu sẽ được xử lý theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịh dân sự vô hiệu không làm phát sih, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịh được xác lập.
2. Khi giao dịh dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạg ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trườg hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tìh trong việc thu hoa lợi, lợi tức khôg phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thườg.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy địh.
Như vậy, theo quy định của pháp luật các bên sẽ tiến hành hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, và bên nào có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Phương Linh
0 Nhận xét