MUA ĐẤT KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN CẤP PHÉP XÂY DỰNG PHẢI LÀM SAO?
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi có thắc thắc sau mong luật sư giúp tôi giải đáp. Mới đây, tôi mua một căn nhà ở. Do mua của người quen biết nên tôi không biết đây là đất nông nghiệp và đã bị cơ quan có thẩm quyền ra thông báo cưỡng chế không được phép xây dựng. Vậy giờ tôi nên làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình. Xin cảm ơn!
Trả lời: Chào bạn, trước hết chúng tôi xin cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Tân Sơn chúng tôi, về yêu cầu tư vấn của bạn, chúng tôi xin đưa ra lời giải đáp như sau:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 6; Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch sử dụng đất - kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích SDĐ, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu lòng đất, chiều cao trên không, bảo vệ các công trình trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.
Theo quy định của luật đất đai đất thuộc nhóm đất nông nghiệp là nhóm không được sử dụg vào mục đích để ở. Do đó,nếu không thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khi đủ điều kiện thì không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Những hành vi vi phạm có thể bị xử phạt hành chính theo điểm a Khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Theo thông tin bạn đã cung cấp, cơ quan có thẩm quyền đã có thông báo cưỡng chế vi phạm đối với ngôi nhà trên đất của bạn và bện xử phạt đã chấp hành hình thức xử phạt trước đó.
Về quyền lợi của bạn khi ua nhà, thì căn cứ theo quy định tạo Điều 117 Bộ luaattj Dân sự năm 2015:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịh dân sự
1. Giao dịh dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
a) Chủ thể có năg lực pháp luật dân sự, năg lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịh dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịh dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đíh và nội dug của giao dịch dân sự khôg vi phạm điều cấm của luật, khôg trái đạo đức xã hội.
2. Hìh thức của giao dịh dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịh dân sự trog trườg hợp luật có quy địh.
Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và Luật nhà ở năm 2014 thì việc chuyển nhượg quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải được công chứg hoặc chứg thực của UBND xã/phườg. Giao dịch dân sự vi phạm quy địh điều kiện có hiệu lực về hìh thức thì vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do khôg tuân thủ quy địh về hìh thức
Giao dịh dân sự vi phạm quy đh điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trườg hợp sau đây:
1. Giao dịh dân sự đã được xác lập theo quy địh phải bằg văn bản nhưng văn bản không đúg quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trog giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định côg nhận hiệu lực của giao dịh đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằg văn bản nhưg vi phạm quy định bắt buộc về công chứg, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trog giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định côg nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trườg hợp này, các bên khôg phải thực hiện việc công chứg, chứng thực.
Trong trường hợp của bạn, các bạn đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng nhưng không đề cập đến việc có công chúng hay không. Những theo quy định tại điều 129 thì khi đã thực hiện chuyển nhượng và người mua đã sinh sống trên đó thì có căn cứ để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng là căn nhà, hiện đang bị cưỡng chế tháo dỡ, nên hợp đồng của bạn có thể chỉ được công nhận 1 phần. KHi đó phần hợp đồng vô hiệu sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịh dân sự vô hiệu
1. Giao dh dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịh được xác lập.
2. Khi giao dịh dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tìh trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau nhữg gì đã nhận.
Trường hợp khôg thể hoàn trả được bằn hiện vật thì trị giá thàh tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tìh trong việc thu hoa lợi, lợi tức khôg phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thườg.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịh dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy địh.
Như vậy, trong trường hợp của bạn bên bán nhà cho bạn cần hoàn trả khoản tiền tương ứng với giá trị của căn nhà.
Phương Linh
0 Nhận xét